In vielen deutschen Städten fehlen Wohnungen, und zwar nicht erst seit gestern. Die Mieten steigen, Grundstücke sind knapp, und die klassische Baustelle braucht oft Jahre, bis die ersten Mieter einziehen. Genau an dieser Stelle rückt eine Bauweise in den Vordergrund, die lange als Provisorium galt und heute eine ernsthafte Alternative ist: der Geschosswohnungsbau aus vorgefertigten Modulen.

Geschoss­wohnungsbau in Modulbauweise – Alho

Warum konventioneller Wohnungsbau an Grenzen stößt

Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wächst vor allem dort, wo viele Menschen hinwollen. In Ballungsräumen treffen hohe Nachfrage und wenig Bauland aufeinander. Wer hier konventionell baut, kämpft mit langen Bauzeiten, schwankenden Materialpreisen und Handwerkern, die Monate im Voraus ausgebucht sind. Dazu kommt das Wetter, das jeden Zeitplan durcheinanderbringen kann.

Für Kommunen, Wohnungsgenossenschaften und Investoren ist das ein Planungsrisiko. Ein Projekt, das sich um ein Jahr verschiebt, kostet Geld, bevor die erste Miete fließt. Und je länger eine innerstädtische Baustelle läuft, desto mehr Lärm, Schmutz und Verkehr fallen für die Nachbarschaft an.

Was modularer Geschosswohnungsbau eigentlich ist

Beim modularen Bauen entstehen ganze Raumeinheiten nicht auf der Baustelle, sondern in der Fabrik. In einer Werkshalle werden komplette Module gefertigt, inklusive Wänden, Fenstern, Leitungen und oft schon Böden und Bädern. Erst danach kommen sie per Tieflader zur Baustelle und werden dort mit dem Kran zu einem Gebäude zusammengesetzt.

Der entscheidende Unterschied liegt im Ablauf. Während das Fundament gegossen wird, läuft im Werk bereits die Produktion der Module. Zwei Prozesse, die beim klassischen Bauen nacheinander stattfinden, passieren hier parallel. Anbieter wie ALHO haben sich auf den Geschosswohnungsbau in genau dieser seriellen Fertigung spezialisiert und bauen mehrgeschossige Wohngebäude nach diesem Prinzip.

Wichtig ist die Abgrenzung zum Container. Ein Wohncontainer ist für den temporären Einsatz gedacht. Ein Modulgebäude dagegen ist eine dauerhafte Lösung, von außen kaum von einem gemauerten Haus zu unterscheiden, und auf Jahrzehnte ausgelegt.

Tempo und Kostensicherheit

Der größte Vorteil zeigt sich beim Zeitplan. Weil im Werk witterungsunabhängig produziert wird und viele Schritte gleichzeitig laufen, verkürzt sich die Bauzeit nach Angaben von ALHO um rund 70 Prozent gegenüber konventionellem Bauen. Ein Gebäude, das sonst zwei Jahre braucht, kann so deutlich früher bezogen werden.

Das hat einen direkten finanziellen Effekt. Wer früher vermietet, refinanziert früher. Dazu kommt die Festpreisgarantie: ALHO liefert zum Fixtermin und Festpreis, was die Kalkulation für Bauherren berechenbar macht. Gerade öffentliche Auftraggeber und Genossenschaften, die mit festen Budgets arbeiten, profitieren von dieser Planungssicherheit.

Auch die Baustelle selbst ist leiser und sauberer. Da der Großteil der Arbeit in der Halle passiert, fallen vor Ort weniger Lärm, Staub und Abfall an. In dicht bebauten Wohngegenden ist das ein Argument, das die Anwohner schnell zu schätzen wissen.

Qualität, Normen und rechtliche Anforderungen

Ein verbreiteter Irrtum lautet, vorgefertigte Gebäude seien minderwertig. Tatsächlich ist eher das Gegenteil der Fall. In der Fabrik lassen sich alle Gewerke unter einem Dach koordinieren, und unabhängige Prüfstellen kontrollieren die Fertigung laufend. Mängel entstehen am Bau meist durch schlechte Abstimmung der Gewerke vor Ort, und genau diese Schwachstelle fällt in der Werkshalle weitgehend weg.

Rechtlich gelten für modulare Wohngebäude dieselben Regeln wie für jeden anderen Neubau. Dazu zählen die Landesbauordnungen, das Gebäudeenergiegesetz und die einschlägigen DIN-Normen, etwa die DIN 4109 für den Schallschutz zwischen Wohnungen, die DIN 18040-2 für barrierefreies Bauen und die DIN 4102 für den Brandschutz. ALHO bezieht diese Vorgaben von der ersten Planung an ein und kann auf Wunsch höhere Standards erreichen, zum Beispiel für KfW-Förderprogramme.

Für öffentliche Bauherren ist außerdem die Präqualifikation relevant. Die ALHO Systembau GmbH ist für öffentliche Aufträge präqualifiziert und nach DIN EN ISO 9001 zertifiziert. Das klingt nach Formalie, hat aber praktische Bedeutung: Es erspart Auftraggebern bei jeder Ausschreibung den erneuten Eignungsnachweis und signalisiert ein geprüftes Qualitätsmanagement.

Architektur muss nicht leiden

Serielle Fertigung klingt nach Einheitsbrei, sieht aber selten so aus. Trotz standardisierter Module wird jedes Projekt einzeln geplant, vom Grundriss über die Fassade bis zum Eingangsbereich. Unterschiedliche Fenstergrößen, Materialien und Farben sorgen dafür, dass sich ein Gebäude in seine Umgebung einfügt statt herauszustechen.

Möglich macht das die tragende Stahlskelettstruktur mit nichttragenden Innenwänden. Weil die Wände keine Last aufnehmen, lassen sich Räume später vergrößern, verkleinern oder anders nutzen. Steigt der Bedarf, kann man aufstocken oder anbauen. Diese Flexibilität ist ein Grund, warum modulares bauen nicht nur als schnelle Notlösung, sondern als langfristige Strategie taugt.

Der Nachhaltigkeitsaspekt

Bauen verursacht einen erheblichen Teil der CO₂-Emissionen, und der Druck durch EU-Taxonomie, ESG-Kriterien und das Gebäudeenergiegesetz nimmt zu. Die modulare Bauweise spielt hier einige Vorteile aus. Im Werk wird das Material exakt kalkuliert, sodass weniger Verschnitt anfällt. Der eingesetzte Stahl ist zu nahezu 100 Prozent recycelbar.

Hinzu kommt der Gedanke des zirkulären Bauens. Module lassen sich zurückbauen, an anderer Stelle wieder aufstellen oder in ihre Bestandteile zerlegen. Photovoltaik, Wärmepumpen und Batteriespeicher lassen sich einbinden, und die Gebäude können auf Effizienzhaus-Standards wie EH 40 oder EH 55 ausgelegt werden. Für Bauherren, die heute schon an die Vorschriften von morgen denken müssen, ist das ein handfestes Argument.

Wie das in der Praxis aussieht

Dass die Bauweise im echten Wohnungsbau funktioniert, zeigen mehrere laufende Projekte. Für die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hat ALHO in Berlin das Wohngebäude Cité Foch errichtet und im Stadtteil Steglitz-Zehlendorf elf Punkthäuser nachverdichtet. In Gießen entstehen 36 familienfreundliche Mietwohnungen auf einem bundeseigenen Grundstück, in Haßmersheim ein kombinierter Gewerbe- und Wohnungsbau für eine Genossenschaft.

Auffällig ist, wer hier baut: öffentliche Hand, kommunale Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften. Das sind Auftraggeber, die auf Termine und Budgets angewiesen sind und keine Experimente machen können. Dass sie auf Module setzen, sagt einiges über die Reife der Bauweise aus.

Für wen sich der Schritt lohnt

Die modulare Bauweise passt überall dort, wo Wohnraum schnell, kostensicher und in guter Qualität gebraucht wird. Sozialer Wohnungsbau, Studentenwohnheime, betreutes Wohnen und private Mehrfamilienhäuser gehören dazu. Besonders auf engen innerstädtischen Grundstücken zeigt sie ihre Stärken, weil die kurze Bauphase die Belastung für die Umgebung gering hält.

Für den Anbau ans Einfamilienhaus ist sie dagegen nicht gedacht. Die serielle Logik rechnet sich erst bei größeren, planbaren Gebäuden. Wer aber mehrgeschossig und in Serie bauen will, findet im modularen Geschosswohnungsbau eine Bauweise, die das alte Vorurteil vom seelenlosen Fertighaus hinter sich gelassen hat. Anbieter wie ALHO bauen seit 1967 nach diesem Prinzip, und die Nachfrage spricht dafür, dass es mehr als ein kurzlebiger Trend ist.